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小區建筑物玻璃幕墻破裂應由物業負責維修

2015-09-06 11:30:34 | 余斌 | 1910人瀏覽 | 0人評論

小區建筑物玻璃幕墻破裂應由物管負責維修案例分析

余斌[1]*

一、當事人和代理人基本情況及案由

(一)原告基本情況

梁先生、譚小姐系夫妻關系,二人共同居住生活在廣州市番禺區某小區7棟703房。

(二)原告代理人基本情況

代理人余斌,男,系北京市天鐸(廣州)律師事務所律師,聯系電話:17070897176.

(三)被告基本情況

廣州某物業管理有限公司(番禺區某小區物管,與小區業委會、各業主簽訂過物業管理服務合同)。

(四)案由

物業服務合同糾紛案。

二、案情介紹

2008年4月,原告向案外人購買了位于廣州市番禺區某小區7棟703房(下稱“涉案房產”)。同年4月8日,原告梁先生與被告簽訂了《廣州市某小區前期物業管理服務協議》。2012年3月4日上午,原告打開涉案房產臥房窗簾時發現東北角外墻外層一幅2.2米×1.8米的雙層鋼化玻璃破裂,遂立即通知被告,被告派兩名工作人員上門檢查后,認為該玻璃為自然破裂與被告無關,應由業主自行維修。后原告多次上門向被告、廣州市國土資源和房屋管理局番禺分局書面反映涉案房產玻璃破裂,隨時有下墜傷人危險,對小區安全帶來隱患,要求被告立即更換破裂的玻璃,但被告一直未予理會。同年4月13日,原告向廣州市番禺區人民法院提起訴訟,要求被告履行涉案房產外玻璃幕墻破裂維護與檢修的義務并更換破裂的玻璃幕墻。廣州市番禺區人民法院經審理后駁回了原告的訴訟請求,后原告不服向廣州市中級人民法院提起上訴,廣州市中級人民法院審理后判決撤銷了廣州市番禺區人民法院作出的一審判決結果,支持了原告的訴請。

三、本案爭議的焦點

(一)涉案房產玻璃幕墻屬于建筑物專有部分還是共有部分?

(二)物業公司是否負有維修義務?

四、原被告雙方的意見

(一)被告意見

1、涉案玻璃無法確定是自然爆裂,原告應當提交的是否是自然爆裂的專業鑒定結論;玻璃爆裂絕大部分原因是收到外理,只有極少數是屬于自然爆裂的形式,本案中原告未能舉證玻璃爆裂是屬于自然爆裂,不能排除是人為原因照成的。

2、原告于2006年7月31日收樓,涉案房產玻璃早已過保修期,不屬于被告負責聯系保修的服務范疇。《廣東省建設廳既有建筑幕墻安全維護管理實施細則》第八條施工單位應按國家有關規定和合同約定對建筑幕墻實施保修,保修期不少于三年。

3、主人房玻璃窗為業主專有部分,并非業主共有部分。

4、原告是受損幕墻的安全維護責任人。

5、原告認為涉案玻璃屬于全體業主共有,應當有物業公司承擔維修責任,是對法律及合同的片面理解;即使是歸全體業主共有的共用部位、共用設施,在保修期外,都應當經過業主委員會根據相關程序,告知相關業主,收集意見落實落用分攤方案,能夠使用維修基金后,才能最終落實維修,故維修責任不僅僅是一個維修的行為,必將伴隨著相關責任的落實、費用的承擔。被告認為:無論涉案玻璃是屬于原告個人所有,還是全體業主共用,被告都不是維修義務的直接承擔者,被告在相關責任人承擔費用的前提下,可以在責任人的委托下聘請專業施工單位實施維修,解決本問題的關鍵在于費用承擔的主體必須落實。

綜上,被告認為被告對涉案房產玻璃不具有當然的免費維修義務,應當駁回原告的訴訟請求。

(二)原告及代理人的意見

1、涉案房產玻璃破裂處屬于建筑物玻璃幕墻,也屬于建筑物公共外墻面,為房屋的共有部位。

根據《最高人民法院審理建筑物區分所有權糾紛案件司法解釋》第三條“除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分”及《物業服務合同》第四條“房屋共用部位包括:房屋的承重結構、屋頂、外墻面(包括非承重結構的分戶墻外墻面)”等關于房屋共有部位的范圍都包括外墻面,此涉案玻璃幕墻是房屋的外墻面,屬于房屋的共有部位。

涉案房產破裂的玻璃幕墻為2.2m*1.8m的鋼化玻璃,除兩邊有可以推開的2.2m*0.3m位置外,其余是固定的一整塊鋼化玻璃。現代建筑外墻面材質的多樣性取代了過去只有用水泥、磚頭砌成的外墻面。典型的鋼化玻璃幕墻是現代多樣性外墻面對傳統水泥、磚頭砌成的外墻面的另一種替代升級,雖然是用玻璃制造的但具有了外墻的遮風擋雨、隔音隔熱功能,完全具有了傳統外墻的屬性,因此涉案房產玻璃幕墻即屬于外墻也屬于房屋的共有部位。

2、被告負有對房屋共用部位日常維護、養護和管理的義務,且對共用部位需要維修時有編制維修計劃和住房專項資金使用計劃的義務。

根據《物業服務合同》的約定,其中“第四條物業服務事項第2款約定房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括:房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、屋頂、外墻面(包括非承重結構的分戶墻外墻面)、樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、電梯井、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。第五條物業管理服務的內容及標準第2款第1項約定房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;第五條物業管理服務的內容及標準第2款第2項約定根據房屋實際使用年限,定期每半年檢查房屋共用部位的使用狀況,共用部位需要維修的,物業公司編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,小修范圍的由業主委員會委托物業公司及時組織維修,屬于大、中修范圍的,由業主委員會向關聯業主公告并通過關聯業主同意后委托物業公司組織維修。因此,被告對涉案房產共有部位破裂的玻璃幕墻具有相關維護、維修義務。

綜上,原告及代理人認為,涉案房產主人房東北角破裂的玻璃幕墻屬于建筑物外墻,屬全體業主的共有部分,被告是小區委托的物業管理公司,根據物業合同的約定應承擔維修責任,請求法院判決被告履行玻璃幕墻維護與檢修的義務,并更換破裂的玻璃幕墻。

五、判決結果和理由

本案經廣州市番禺區人民法院審理后認為,涉案房屋破裂的玻璃從位置上和功能上看與一般的建筑物幕墻有顯著的區別,據此認定涉案房屋破裂的玻璃不屬于房屋的共用部位,駁回了原告的訴訟請求。后原告不服一審結果,向廣州市中級人民法院提起上訴。

廣州市中級人民法院經開庭審理后認為,破裂的玻璃位置從整棟樓的構造和設計上看,是不可更改、不可活動的部分,屬于司法解釋所稱的外墻,據此認定玻璃破裂部分屬于建筑物共用部分,且根據原被告之間簽訂的《物業服務合同》,二審法院接受了代理律師的代理意見,最后判決撤銷廣州市番禺區人民法院作出的一審判決,被告在法定期限內履行破裂玻璃幕墻的維護及更換。

六、法院判決意見

為何兩級法院對本案判決結果會有如此巨大的差距,本案為何在對涉案房產玻璃破裂處到底屬于建筑物專有部分或共有部分產生不同意見?在我國現行法律、法規沒有明確界定玻璃幕墻到底是專有部分還是共有部分時候,如何從本案個案中得到相關認定,咱們從本案兩級法院的判決意見中得出結論。

(一)廣州市番禺區法院認為

本案的主要爭議問題是,被告是否有義務維護、檢修涉案房屋破裂的玻璃。廣州某小區業主委員會與被告簽訂的《物業服務合同》是雙方真實的意思表示,內容并未違反法律、行政法規的強制性規定,為有效合同,原、被告均應受該合同約束。根據上述合同,被告對于房屋的公用部位負有日常維護、養護和管理的義務,該合同對公用部位的范圍作出了約定:房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、屋頂、外墻面(包括非承重結構的分戶外墻面)、樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、電梯井、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。原告認為涉案房屋破裂的玻璃屬于公共外立面,也屬于全體業主的共有部分,應該當由被告承擔維修責任,被告則認為該玻璃屬于業主專有部分,對此,番禺法院認為,參考《物業服務合同》的約定,房屋的共有部位應為非專屬某一特定業主使用的房屋部分,從位置上看,本案破裂的玻璃位于涉案房屋的主人房東北角,從功能上看,其主要作用在于提高涉案房屋主人房的采光度,與一般的建筑物幕墻有顯著的區別,據此,番禺法院認定,涉案房屋破裂的玻璃不屬于房屋的共用部位,原告要求被告履行維護、檢修及更換該玻璃的義務,缺乏依據,不予支持。

(二)廣州市中級人民法院認為

廣州市番禺區某小區7棟703房主人房東北角玻璃發生破裂,原告要求被告予以維修,被告以該玻璃幕墻屬于業主專有部分應由業主自行維修為由予以抗辯,雙方爭議的焦點首先是該玻璃幕墻屬于建筑物專有部分還是共有部分。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款第(一)項規定,“除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;”因此,可以確定建筑物的外墻屬于建筑物共有部分,根據該條款的規定,外墻部分并非以其所處的位置判斷屬于共有部分還是專有部分,只要是外墻即屬于建筑物共有部分。涉案房屋主人房對出的外墻從整棟樓的構造看其設計是一致的,上下層之間由玻璃、磚墻交替而成。破裂的玻璃屬于不可更改、活動部分而非玻璃兩邊的窗戶。《廣東省建設廳既有建筑幕墻安全維護管理實施細則》第三條規定,“本細則所稱既有建筑幕墻,是指已竣工驗收交付使用的玻璃幕墻、石材幕墻、金屬板幕墻以及瓷板、陶板、微晶玻璃板等人造板材幕墻,以及包含以上各類面板材料的組合幕墻。”可見,玻璃幕墻也是屬于建筑幕墻,即上述司法解釋所稱的外墻。因此,原告主張涉案房屋主人房東北角玻璃破裂部分屬于建筑物共用部分廣州中院予以采信。

被告是否負有維修義務為本案爭議的另一焦點。廣州中院認為,按照《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》第三條“既有建筑幕墻的安全維護,實行業主負責制”的規定,業主對于建筑幕墻負有維護的義務。而小區業主委員會與被告簽訂的《物業服務合同》約定被告對于房屋的共用部位負有日常維修、養護和管理的義務,并對共用部位的范圍作出了約定,其中包括外墻面,因此涉案房屋玻璃幕墻屬于被告維護義務的范圍,原告要求被告予以維修具有合同依據。至于被告認為無法證實玻璃是自然爆裂的問題,由于玻璃爆裂是在外面一側,因此難以認定是由于原告原因造成,至于是否因他人的行為導致玻璃爆裂也沒有證據證實,故被告以此為由拒絕維修廣州中院不予采納。關于玻璃維修費用的問題,被告應依照其與小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》的約定予以執行,在涉及公共安全的情況下當務之急是盡快維修好破裂的玻璃幕墻,被告認為應先落實維修費用再進行維修的意見廣州中院不予采信。原判查明事實清楚,但認定涉案房屋玻璃幕墻不屬于房屋共用部位依據不足,其據此駁回原告的訴訟請求不當,廣州中院予以糾正。

七、辦案總結、意義

此案歷經廣州市番禺區法院一審敗訴、廣州市中級人民法院二審勝訴,時間長達半年,最后被告在二審判決限定的履行期限內更換了破裂的玻璃,小區高樓層玻璃破裂帶來的高空墜落傷人的安全隱患得以解除。本代理人曾在一審訴訟前與被告物業公司負責人溝通過,由于該小區屬于番禺區比較高檔的小區樓盤,而被告是該小區開發商旗下的物業公司,對于小區已經發生過類似的玻璃破裂事件被告始終一直帶有推卸責任之嫌,往往站在大公司的姿態下放任對事件的處理,直到業主買單解決。本案原告代理律師經過多方走訪、就該案涉及的多方法律關系進行過多次研究,最終代理意見被二審法院審理法官所采納并接受,就為該事件依法明確責任分擔,給小區其他住戶家庭、甚至給羊城出現多次玻璃幕墻碎墜事故提了個醒,關注玻璃幕墻隱患問題,明確相關責任主體。

值得慶幸的是,本涉案房屋破裂的玻璃幕墻已經在造成安全隱患前已經予以更換,避免了小區遭遇“玻璃雨”的襲擊。因玻璃幕墻作為現代建筑中的獨特設計,在采光、通風、視野等方面的優勢早在上世紀90年代,廣州就開始流行起來并迅猛發展,近些年更是從商用樓推進到住宅樓。據中國建筑裝飾協會2005年出具的一份調查報告顯示,年底廣州玻璃幕墻使用面積已超過1000萬平方米。玻璃幕墻自廣州立腳以來,自爆、墜落屢見報道,弄得住戶人心惶惶,雖然國家和廣東省均出臺了有關玻璃幕墻維修、保養的、責任劃分的規定,但在實際認定中究竟玻璃幕墻是否屬于建筑物共有部分還存在分歧,因此造成責任不明確,責任主體維護意識不強,安全隱患頻發,且找不到相關職能部門對此進行監管。本代理人希望本案能夠從個案中對建筑物的玻璃幕墻有個明確的認識,借此對建筑物玻璃幕墻是否屬于建筑物共有部分有個認定的標準和依據,明確屬于共有部分后對責任的承擔及公共安全隱患的消除起到更有效的解決。



*余斌,北京市天鐸(廣州)律師事務所執業律師,地址:廣州市越秀區解放南路123號金匯大廈602室,郵箱:lawyeryu@sina.cn,電話:17070897176




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